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江西房地产业蓬勃发展——改革开放40年江西经济社会发展成就系列报告之十三

日期:2018-10-16 11:03:38    稿源:江西省统计局固定资产投资统计处    文章点击数:

  改革开放以来,江西房地产业从无到有,从小到大,从弱到强,在探索中快速崛起,在调整中蓬勃发展,为促进经济发展,加快城市建设,改善居住水平,提高人民生活质量作出了巨大贡献,成为推动全省经济和社会发展的重要支撑。

 

  一、改革开放有力地促进了房地产业的快速崛起

 

  改革开放以前,国家实行实物福利分房制度。1980年,中央明确提出了城镇住房要走商品化的道路,标志着住房制度改革起步。1998年,国务院颁布了停止住房实物分配,实行住房分配货币化的新政策。这一重大变革,使江西房地产业步入蓬勃发展的新时期,行业迅速壮大,投资规模快速增长,房屋供给逐年增加,市场日趋成熟,房地产业逐渐成为国民经济中关联性强、带动性明显的重要产业。

 

  1、行业快速发展,综合实力增强

 

  随着住房改革制度的实施和市场的作用,江西房地产业经历了四个发展阶段:在起步阶段,江西房地产业从无到有,1990年全省有124家房地产开发企业;1991-2000年为逐步发展阶段,2000年房地产企业增加至539家;2001-2010的十年是快速发展阶段,房地产开发企业数量在2003年首次突破1000家达1217家,到2010年底已经发展到2141家;2011年以后为稳步发展阶段,房地产开发企业数量总体保持稳定,2017年达到2452家,比1990年增加2328家。

 

  随着房地产开发行业规模的不断壮大,企业实力明显增强,具体表现在:一是企业主体呈多元化。2017年,国有企业32家,有限责任公司1210家,股份有限公司103家,私营企业1031家,外资和港澳台资企业70家。二是企业实力增强。2017年,全省房地产开发企业资产总计12362.91亿元,比2000年增长114.5倍。营业收入2304.79亿元,增长75.2倍,其中商品房销售收入2197.30亿元,房屋出租收入11.62亿元,分别增长77.2倍和77.5倍。实现利润总额274.65亿元,增长375.4倍。

 

  2、建设持续扩大,投资稳步增长

 

  江西房地产业初期投资规模较小,1990年,全省商品房建设投资只有2.88亿元。随着经济的发展,房地产投资规模日益扩大,2000年为42.37亿元。2001-2010年,房地产开发投资在2002首次突破100亿元,2004年越上200亿元,2006年之后每年上一个百亿元台阶,2010年,全省房地产开发投资跃过700亿元达到706.82亿元。2011年以来,全省房地产开发投资总量稳步增长。2013年突破1000亿元大关,达1174.58亿元;到2017年突破2000亿元,达2013.98亿元。

 

  江西房地产投资随国家房地产调控政策几经起伏。1991-1995年,全省房地产开发投资一直保持35%以上的增长速度。受国家产业政策和宏观调控影响,1996年开始全省房地产业经历了“九五”初期的低迷后,1998年国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房制度建设的通知》,房地产业开始复苏。“十五”时期,全省累计完成投资911.75亿元,是“九五”时期的5.9倍。“十一五”时期房地产进入新的调整期,五年累计开发投资额仍达2670.42亿元,是“十五”时期开发投资的2.9倍。“十二五”时期全省房地产开发投资累计完成5853.81亿元,年均增长17.4%,虽较“十一五”时期放慢了2.4个百分点,但仍保持了平稳较快的发展态势。

 

  3、供给稳定增长,结构不断优化

 

  1990年全省商品房竣工面积仅有85.88万平方米,2000年达到402.80万平方米,增长了3.7倍。2001-2010年,累计竣工面积13821.12万平方米,其中“十五”时期竣工5517.85万平方米,“十一五”时期竣工8303.27万平方米。2011年以来,受房地产调控政策影响,竣工面积增长虽进入调整期,但总量仍然保持稳定增长,“十二五”时期竣工9217.77万平方米。2017年全省房屋竣工面积1854.40万平方米。

 

  在国家政策调控和市场需求双重作用下,我省商品房开发结构不断调整,逐步从刚需向改善型住房转变。2017年,全省90平方米以上改善型住宅竣工面积1099.84万平方米,占全部住宅的80.5%,比重较2000年提高了18.4个百分点。

 

  4、销售保持活跃,调控成效明显

 

  住房制度改革和一系列促进房地产市场发展的政策极大地推动了商品房消费市场的发展。1990-2000年,全省商品房累计销售1587.46万平方米。“十五”时期销售4900.18万平方米,比“九五”时期增长了3.8倍。“十一五”时期房地产市场经历了第一轮较大幅度调整,2008年,受金融危机影响,当年销售面积首次出现负增长,同比下降20.6%,到2010年增速恢复至8.3%,五年累计销售10430.96万平方米。2010年以来,为促进房地产市场健康发展,国家连续出台宏观调控政策,在政策影响下,2011年、2012年全省商品房销售量与2010年基本持平。2013年,房地产市场又出现过热现象,当年全省商品房销售面积比上年增长32.1%,此时国家出台了“国五条”重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策,以稳定房价。随着政策效应的发酵,2014年,全省商品房销售面积比上年下降3.2%2015年,面对国内经济下行压力不断加大,国家出台去库存政策,多次降准、降息同时下调首付款比例,刺激需求入市,当年全省商品房销售增幅扭负转正并突破3000万平方米,达3478.23万平方米。“十二五”时期销售14526.40万平方米,比“十一五”时期增加4095.38万平方米,增长39.3%

 

  二、房地产业的崛起促进了经济社会的稳步发展

 

  1、成为了推动国民经济增长的重要行业

 

  随着房地产业的蓬勃发展,房地产业在促进国民经济增长和发展第三产业中的支柱作用不断显现,在经济增长和社会发展中的地位和作用日显重要。1995年全省房地产业增加值只有29.78亿元;2000年为89.76亿元;2010年突破300亿元,为340.56亿元;2017年发展到890.55亿元。房地产业增加值占第三产业的比重2017年为10.4%,比1995年提高了2.8个百分点。房地产业的快速发展,使其成为了财政收入的重要来源。2017年全省房地产开发企业实现利税395.66亿元,比2000年增长193.3倍。

 

  2、带动了就业人数的增加

 

  房地产开发企业不仅本身吸纳了就业人员,还为与之相关的产业创造了大量的就业机会。首先,房地产开发业带动了房地产中介服务、物业管理和其他房地产业的发展,2017年末,我省房地产业从业人员达37.22万人,比2000年末增加35.42万人。其次是促进建筑业吸纳大量劳动力。作为劳动密集型行业,2017年末,建筑业从业人员254.10万人,比2000年末增加162.20万人。第三,带动城市配套功能的协调发展,如教育、商业、电信等行业,从而拓展了就业机会。

 

  3、提升了居民的居住水平

 

  随着房地产业的快速发展,城乡居民的住房条件得到明显改善。2017年,全省城镇居民人均住房建筑面积达42.50平方米,比1990年增加了33.73平方米。在住房面积增加的同时质量也有很大提高,众多功能齐备、配套完善、环境幽雅的住宅小区相继建成,使居民居住环境得到了有效改善。

 

  4、促进了城市基础设施水平提高

 

  房地产业的发展,一方面土地出让金为城市建设提供了资金,增强了城市基础设施建设的能力,加快了城市化建设的进程,另一方面,房地产的综合开发,调整和完善了城市的布局和结构,逐步形成了商业贸易区,居民住宅区,工业园区,高新技术区等,房地产业的发展,带动了城市的发展,使城市的承载能力大幅提高,服务功能更加强化。

 

  三、多措并举,促进江西房地产业健康稳定发展

 

  改革开放以来,江西房地产业取得的成绩有目共睹,但行业仍存在一些矛盾和问题亟待解决:一是市场的总体规模仍然偏小,与中部省份存在差距;二是房地产市场稳定健康发展的长效机制的建立仍需进一步完善;三是房价水平偏高与收入水平较低形成了一定反差。在当前宏观经济形势下,全省应积极推动各项房地产调控政策措施落地、实施、见效,加快住房制度改革和长效机制建设,促进全省房地产市场健康平稳增长。

 

  1、扶强做优,打造具有影响力的房地产龙头企业

 

  江西房地产业的快速发展诞生了一批优秀的房地产企业,如南昌的恒茂、九江的信华、上饶的博能等。但和全国知名房地产企业相比,无论是资本实力、土地储备还是开发经验等方面都还有一定的差距,在全国的影响力较弱。要继续学习吸收先进地区的开发经验和理念,扎实基础,全面提升产品、营销和服务等,做大做强,打造具有影响力的房地产龙头企业,为江西未来房地产业的发展提供强大动力。

 

  2、加强调控,维护市场价格平稳及供需平衡

 

  充分发挥政府在经济运行中的宏观调控作用,在严格落实限购限贷政策的同时,合理增加土地供应,调整用地结构,提高住宅用地比例,并限制土地价格过快上涨。加大市场监管力度,密切关注市场走势和企业运行状况,及时发布相关数据,引导媒体舆论信息,稳定市场预期。在保持调控政策整体稳定的同时,继续细化分类调控、因地施策,及时进行定向微调,保持销售市场价格稳定和供需关系平衡。

 

  3、多措并举,建立健全房地产调控长效机制

 

  坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,将稳定房地产市场作为长期目标,以建立租购并举的住房体系为主要方向,以政府为主提供保障,以市场为主满足多层次需求,加强需求端有效管理,优化住房供应结构,建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。

 

  展望未来,江西房地产业将在“政府有形之手”和“市场无形之手”的共同作用下,在推进高质量、跨越式发展的征程中,持续释放发展活力,不断满足人民日益增长的美好生活需要,谱写富裕美丽幸福现代化江西建设的新篇章。

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